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猛虎PK，10万前海与20万后海，谁赢？
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
作者 / 饺子
前海还是后海，看似毫无悬念的选择题，难倒了众多购房者。 5月15日，前海一宗宅地出让吸引了深圳历史上首次16家巨头、三家巨无霸房企联合体参拍，前海成为深圳楼市的焦点。
其实，近几年乘着总部经济的东风，前海基建逐步兑现，居住物业陆续入市，从2015年的约5万/平，到如今均价10万+，房价逐步走高。 在高层建设层面，前海已经被拉到绝无仅有的地步。
但过去这些年，深圳楼市的皇冠属于深圳湾后海。
过去10年，后海诞生了深圳湾1号、华润深圳湾万象城等一众顶级豪宅，聚集了阿里、华润等总部或区域总部。 当蓬勃发展的前海与相对成熟的后海一同闯进视野里，面对这两大有望成为深圳楼市顶点的区域，购房者究竟该怎么选择？
带着这样的问题，乐居实地走访了前海和后海，力图为大家呈现它们的真实模样与有可能的未来。
前海和后海都是从一片滩涂开始，由填海而成。
后海自2003年左右开始，开始为深圳楼市批量供应海景豪宅。如2006年，半岛城邦一期开盘，均价9000元/平。
随后，以2008年卓越维港开盘均价2.8万/平为起点，后海房价走向豪宅化。尤其是2015年蛇口自贸区的挂牌后，后海房价又进一步跃升到5万+，再到如今深圳湾1号的20万+，深圳可以说是进入了“后海时间”。
后海新房房价变化的同时，二手房也不遑多让。
尤其恒裕滨城二期最为典型。2015年恒裕滨城二期开盘的均价约11万/平，当天卖出九成。在2018年，它成为深圳首个单价破20万+的二手房。如今，链家上显示二手均价达25.7万/平。5年时间里，涨幅达到了133.6%。
相比后海的提前发力，前海的发展则稍显滞后。它是在2010年随着《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的批复而诞生。 然而，实质上直到2015年前海蛇口自贸区正式挂牌，前海才真正地来到人们的视野中。也是这一年，前海楼市迎来转折点。 据媒体报道，2014年前海成交均价为3.5万/平，2015年为4.9万/平，涨幅达到39.2%。
到如今，前海整体新房价格仍维持在10万+的水平。比如2019年11月28日开盘的招商领玺均价为10.8万/平，开盘4.5小时456套房源全部售罄；两天后颐湾府开盘，均价10.2万/平，367套房去化率达九成。 综合来看，前海不仅在发展时间上稍显滞后，发展脉络有所阻碍，片区内也是受限于商品房供应数量，以及限价的规则，使得片区目前人气颇旺，但前海房价和后海仍有较大差距。
脱离区域、配套讲价格，都是耍流氓。对比前海、后海的配套，更能够从现有价值来判断价格的匹配度。
前海和后海最大的卖点之一是海景。 但是在海景视野上，前海沿海区域，甚至是前海片区内，住宅产品都是极少的，反而是如首排的恒裕前海金融中心等，多是商业、写字楼等产品。 且前海片区目前还在发展过程中，放眼望去，还有比较原始的大片草地，人流也较少。
前海湾地铁出来后看到的景象
而后海区域内，目前已经是住宅项目和写字楼等商务产品都已经有所发展，环境相对纯粹，聚集了深圳湾春茧、春笋、人才公园、后海总部，华润深圳湾万象城、海岸城、保利剧院等一大批的顶级豪宅和知名企业总部，人气也更为集中。 举个简单的例子，深圳市级活动等进行烟花秀，所衍生出的“烟花房”概念也是源于后海。
除了片区内产品类型和数量的多寡，配套才真正是营造片区氛围的重要条件。
文娱
后海的文娱配套相对齐全，典型的代表便是15公里深圳湾滨海休闲带以及人才公园。
除此以外，后海还规划有36万平米的深圳湾广场，设计理念大概形容为“漂浮在公园上的榕树群”。 相反，前海目前已经落地的文娱配套并不多。 而在后期的规划里，有45万㎡的桂湾公园和18万㎡的滨海演艺公园，分别是按照伦敦凯德公园及纽约中央公园的标准来建造；
还有预计今年投入使用的滨海文化公园。耀眼的128米高的巨型摩天轮“湾区之光”，总占地约168万平方米，共三期开发，光一期投资就达到了100亿。
教育资源
学校教育配套方面，后海片区有南二外、北师大附属学校、育才等排名靠前的学校。
如下图所示，在2017年补齐学校板块的后海，就有部分区域因为属于名校学区，在当年出现了涨幅惊人，最高的达到了17.5%，领跑楼市。
可是在前海片区，教育资源相对缺少，现在已经投入使用的学校主要有南山实验前海港湾学校，是全国首个5G覆盖的未来创新学校。 按照规划，前海的教育资源主要有赖于国际学校的落地，比如已经落地的荟同，预计今年9月投入使用的哈罗公学，和礼徳学院三大国际学校。
轨道交通
后海有地铁2号线、11号线和9号线交汇，设有地铁站深湾、红树湾、科苑、后海、登良、海月、湾厦，把后海全覆盖，使得后海几乎每一个楼盘都是地铁物业。 前海目前已经有5条地铁线路进入，分别是地铁1号线、5号线、11号线、5号线南延线和9号线二期，其中5号线南延线和9号线二期贯穿了广东自贸区深圳前海蛇口片区。
最值得期待的是，前海综合交通枢纽。由世界排名第五的建筑事务所——德国建筑事务所GMP进行规划设计，斥资约288亿元建面约215.9万平，是迄今为止亚洲在建规模最大的综合交通枢纽。 地面主要建设深港出入境口岸、集散广场、旅游大巴场站；地下六层包括穗莞深城际线及港深西部快轨车站、深圳地铁1/5/11号线、地下出租车场站和交通大厅、4900多个停车位的地下三层车库。
后海：后海总部基地+深圳湾超级总部基地两大经济组团
据不完全统计，后海总部基地累计已经出让了27块总部企业用地，包括阿里巴巴、中海油、五矿金融、工商银行、阳光保险、中铁南方、天虹商场等知名巨头，该地块为中国总部企业最为密集的聚集地之一，27块总部用地，聚集了包括世界500强华润集团在内的80多家知名企业。
后海在某一时期代表了深圳整座城市的天花板，但是展望未来，从规划的规格来看，前海正冉冉升起。
前海：国家级自贸区、特区中的特区，东方曼哈顿、粤港澳深度合作示范区、城市新中心，粤港澳大湾区和海上丝绸之路的重要战略支点......
自从2010年前海成立以来，前海受到了政府的高度重视，很多领导人来深圳视察，第一站会选择前海。在前海建设的第10个年头，它的方向明确，是创新金融、总部经济的集合地，被誉为整个珠三角的“曼哈顿”。 业内有句话说：深圳是中国的深圳，而前海是世界的前海。其未来的价值高度可见一斑。 最明显的是，宝中正是因为前海的辐射出现了一波房价的明显上涨。 比如花样年花郡。链家上显示，3月底成交的成一套37平米中楼层房源，均价11.5万/平，而相近户型在2019年10月底成交，均价是8.2万/平，实际成交价格涨幅也达到了40%。
寸土寸金的前海和后海目前在售的新盘数量都不多，但是关注度一直较高。乐居专门跑了几个热度高的盘，以下是大致情况，供有需要的读者朋友们参考。
恒裕前海金融中心
位置：前海桂湾临海大道与桂湾三路交汇处 基本情况：项目集超甲级写字楼（T1、T2）及国际高端公寓国金汇（T3）、都会商业于一体 进度：T3栋100余套建面256和320平纯板式公寓已经售罄，目前在售T2栋建面500平起写字楼，整层建面约950平，均价9.5万/平。 配套：海桂湾首排，一线海景；毗邻约18万平米海滨公园；周边有亚洲最大交通枢纽——前海综合交通枢纽，海陆空铁畅通无阻。
颐湾府
位置：前海港城路与妈湾一路交汇处 基本情况：项目共4栋点式塔楼，两栋高约140米、两栋高约100米。一期共推出377套住宅，为建筑面积120平和190平两种户型；后续会有2-4期产品推出，时间与价格待定。
进度：目前仅剩190平住宅在售，均价约11.5-12万/平
配套：东北侧邻前海景观水廊道、滨海休闲公园，西南侧邻通山达海的“一带一路”丝路长廊；双地铁上盖物业，与地铁5号线南延线铁路公园站、15号线（规划中）无缝接驳。
深圳湾1号
位置：南山区科苑大道与东滨路交汇处 基本情况：紧邻深圳湾内湖的一线海景地块，也是从南侧深圳湾口岸所看到的第一个项目。是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群。 进度：深圳湾1号T7莱佛士公寓在售 配套：项目自身带有莱佛士酒店、long bar、顶层停机坪、世界最高音乐厅——云颂音乐厅；商业配套上，有湾汇高定商业，周边还有海岸城、天虹商场、沃尔玛购物广场等；享受深圳湾体育场、华润“春笋”、人才公园、海岸城商圈以及未来的华润深圳湾广场等城市综合配套。
恒裕深圳湾
位置：南山区后海中心区后海滨路与创业路交汇处东北角 基本情况：项目占地面积约2.5万平，建设面积约1.5万平，总建面约41万平，由三栋超高层建筑以及下沉式商业组成，其中写字楼高度约310米，公寓高度约255米，是集超甲级写字楼，顶级公寓，都会商业等业态于一体的综合体。 进度：预计2020年上半年开盘，价格待定，主推建筑面积约160-580平环幕海景公寓。目前已经开放体验中心，验资500万可参观异地产品展示空间 配套：靠近深圳湾体育场、华润“春笋”、人才公园、海岸城商圈以及未来的华润深圳湾广场等城市综合配套。
当乐居向业内人士提问，如何看待前海和后海时，大致有两种不同的观点。 一种是：后海现有的配套是非常完善的，这是前海所比不上的。后海总部基地+深圳湾超级总部基地的目标，也是清晰可见的，未来未必会比前海差。 又有人认为：前海的规划是深圳绝无仅有的，代表着深圳的未来，前途不可限量。现在的前海还是一片价格洼地，它需要的是时间。 诚然，作为深圳继华侨城、香蜜湖片区后的两大新兴豪宅片区，前海和后海由于发展节奏不一致，使得片区目前的情况有所差异：一个资源既享，一个等待落地；一个房价突破20万+，一个均价10万+。从而产生了前述两种观点的分异。 至于后续落地如何，我们交给时间。
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